인도네시아 부동산 완전 정복 2탄- 매매관련 서류 및 세금

인도네시아 부동산 완전 정복 2탄- 매매관련 서류 및 세금

 

2편에서는 부동산 매매시 발생하는 세금의 종류와 주의해야할 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

매매관련 확인해야 하는 서류의 종류

1. 등기서류(Certificate)의 원본

인도네시아 서류에는 허위로 기재되어 유통되는 서류들이 많습니다. 되도록 '원본'을 확인하시고  가능하면 그 기재 내용을 국가토지청(BPN)에 재차 확인하는 절차를 거쳐야 합니다.매도하는 인의 인적사항,혹시 담보 설정은 되어 있지 않은지도 확인하시면 좋습니다.

그리고 꼭 확인해야 하는 사항이 있는데요, 바로 토지나 건축물의 용도입니다.해당 지역이 거주 지역으로 분리되어 있다면 상업 목적으로 상가 운영이 불가능합니다.

 

2. 토지건물세(PBB) 납부 영수증

매도자가 성실히 건물세를 납세했는지, 누적된 미납금은 없는지 매매전에 확인하는게 좋으니 직전,혹은 최근 2-3년의 세금 납부 영수증을 확인하시는게 좋습니다

PBB(Pajak Bumi dan Bangunan)는 지방세로 지방정부가 매년 과세통지서(SPPT) 발급하여 공시지가(NJOP)에서 비과세금액을 차감한 금액에서 세율을 곱하여 산출하는 금액으로 최고 세율은 0.3%입니다.

PBB 예시

 

3. 부동산매매증서(AKTA Jual Beli/AJB)

계약단계에서 보통 공증사무소(Notaris)를 통해 계약을 진행하고요, 이때 부동산매매증서(AJB)를 작성 후 보관합니다. 매매 절차과 완료되면 명의변경된 등기서류(Certificate)과 부동산매매증서(AJB)를 수령하여 반드시 원본을 보관하고 계셔야 합니다

 

부동산 매매 관련 세금

1. 부가세(Pajak Pertambahan Nilai/PPN)

해당 부동산 매매금액의 10%가 부과됩니다. 하지만 아파트 임대계약은 보통 세금을 피하기 위해 보통 개인-개인으로 계약하는 것이 일반적이라 경우에 다라 부가세 적용이 되지 않을 수 있습니다.

 

2. 취득세

구매자가 내는 세금으로 5%를 부과하며  실거래 금액 또는 공시 거래 평가액 중 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.

 

3. 양도세(Bea Perolahan Hak atas Tanah & Bangunan/BPHTB)

판매자가 내는 세금으로 2.5%를 부과하며 실거래 금액 또는 공시 거래 평가액 중 높은 금액을 기준으로 계산됩니다

 

부동산 매매 시 부동산 공증인은 상기 세금이 납부될 때까지 부동산 판매 증서에 서명할 수 없고, 이 증서가 없으면 소유권 이전 등기가 불가합니다.

 

4. 사치세(PPnBM)

50억 루피아 이상 혹은 면적 150m2이상의 아파트 및 50억 루피아 이상 혹은 면적 400m2이상의 토지에  1%에 대한 사치세를 납부해야 합니다

 

읽어주셔서 감사해요:)