인도네시아 부동산 완전 정복 1탄- 외국인은 아파트 소유가 가능한가?

인도네시아 부동산 완전 정복 1탄- 외국인은 아파트 소유가 가능한가?

자카르타 대표적 랜드마크 BNI 및 수디르만 부근 전경

 

인도네시아 부동산에 대해서 헷갈려 하시는 분들이 많은데요, 이는 부동산의 기초인 '토지'에 대한 권리 제도가 독특하기 때문입니다.

 

토지에 대한 권리를 가진 보유자가 법적으로 어떠한 신분인지, 토지 보유의 목적이 어떠한지에 따라서 크게 3가지 형태로 구분될 수 있는데요, 오늘 부동산 첫 포스팅에서는 이 3가지 형태에 대해 알아보고 마지막으로 외국인(한국인)이 인도네시아에서 주택/아파트 소유가 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다

 

소유권(Hak Milik/HM)

소유권은 말 그대로 토지에 대한 소유권을 의미하며 인도네시아 국적 소지자와 인도네시아 법인이 취득할 수 있습니다.

시한이 없는 법적상 최상의 권리로서 한국의 토지 소유권과 같은 권리입니다.

 

사용권(Hak Pakai/HP)

국가 또는 타인 소유의 토지로 토지에 대한 한시적인 권리입니다. 인도네시아 국적자/소재법인은 물론 인도네시아 거주 외국법인, 대표 사무소 등도 취득이 가능하나 사용 목적에 따라 최초 최장 25년, 연장 최장 20년까지 권리 갱신이 가능합니다.

 

건물 사용권(Hak Guna Bangunan/HGB)

자신의 소유가 아닌 토지상의 건축 또는 건물을 소유할 수 있는 권한입니다. 인도네시아 국적자/소재법인, 그리고 '인도네시아 거주 외국 법인'도 권한을 가지고 있습니다. 사용권과 달리 인도네시아 거주자는 그 권리가 없습니다.

권리의 시한은 최초 최장 35년, 연장 최장 25년에 권리 갱신이 가능하며, 대규모 투자시에는 일시에 90년까지  권리가 가능합니다.

 

외국인이 정식으로 출자하여 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로 사업권, 건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있으며, 외국회사의 인도네시아 지점은 외국인으로 분류되므로 사용권 토지 위에 지어진 부동산 보유만 허용된다고 보시면 될 것 같아요.

 

외국인이 과연 아파트/주택 구매가 가능한 것인가?

아파트의 경우, 외국인에게 소유를 불허하나, 사용권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 허용하고 있습니다.

외국인이 주택 또는 아파트를 구입하는 경우, 건물사용권(HGB) 형태로 허가를 받게 되는데, 이는 용어상으로는 불안전해 보이지만 실제로는 소유권과 큰 차이가 없다고 할 수 있습니다.

HGB로 부동산을 소유하더라도 매매, 양도 및 담보 설정이 가능하고 허가 기간에 따라 재산가치 하락도 없으며, 시장 가격과 연동하여 가격도 상승 하기 때문 입니다, 

 

여기서 '외국인'은 모든 외국인을 뜻하는 것이 아니라 KITAS(거주허가증)나 장기KITAP(체류허가증)를 소유하고 있는 외국인만 해당됩니다. 이 KITAS/KITAP을 보유/지속 연장한다는 전제로 최초 30년, 연장 20년, 갱신 30년 해서 총 80년을 보유할 수 있어 실질적으로 소유한다고 볼 수 있습니다.

 

여기서 한가지 조건이 더 있습니다. 외국인의 소유를 허용하는 범위는 '신축'인 건물에만 해당하며 

각 지역마다 외국인에게 사용권 보유를 허용하는 지역별 신축 독립 주택 및 아파트 가격이 법적으로 규정되어 있습니다.

지역명	신축 독립 주택 한도	신축 아파트 한도
자카르타	100억 루피아	50억 루피아
서부 자바주	50억 루피아	10억 루피아
반튼주	50억 루피아	10억 루피아
중부 자바주	30억 루피아	10억 루피아
발리	30억 루피아	20억 루피아
족자카르타	30억 루피아	10억 루피아

그리고 마지막 한가지, 신축 주택/아파트를 구입한 후에 혹시 다시 매매하더라도 '외국인'에게 매도할 수 없고 인도네시아 국적자에게만 가능합니다.

 

 

 

 

*이 포스팅은 인도네시아 한인회 자문위원이신 이승민 변호사님의 기고글과 주요 법무법인의 인도네시아 부동산 내용 위주로 재정리 한것임을 알려드립니다.